案情回顾
2023年4月，赵某与李某协商承租案涉房屋，合同签订过程中，李某如实告知赵某案涉房屋上存在其他未注销的营业执照。后两人签订《房屋租赁合同》，约定李某将案涉房屋出租给赵某使用，租期3年。
第一年半年付，第二、三年为年付，且约定若赵某出现违约行为，李某有权终止合同，赵某须支付违约金及赔偿损失。因案涉房屋上家租户营业执照于5月末注销，赵某实际于6月中下旬证办齐全后才开始营业。2024年初双方协商变更交租方式为半年付。
后赵某因经营不济无力继续承租，自行搬离案涉房屋，微信联系李某解除合同，并邮寄房屋钥匙。李某拒收钥匙并要求赵某按照合同约定支付欠付的半年租金及违约金后做正式交接。
两人协商未果，李某诉至法院。一审中赵某提起反诉主张解除合同、李某赔偿其逾期办照损失。双方对合同解除时间各执一词。
法院审判
法院经审理认为，双方自愿签订的《房屋租赁合同》合法有效，合同中未约定赵某的解除权，双方也未就解除合同协商一致。案涉房屋租赁合同事实上形成合同僵局。法律规定出现合同僵局时，违约方享有合同解除权，但不能以单方通知的方式解除，应向人民法院或仲裁机构请求终止合同权利义务关系。
赵某认可其存在租期未满退租的违约行为，其单方通知李某并不能发生解除合同的法律效力，故法院判决合同解除时间为赵某提出反诉、李某进行答辩之日。赵某虽非恶意违约，但违约便应当承担违约责任，判令其向李某支付租金差额及房屋空置等损失。对于赵某主张的逾期办照损失，因李某在合同签订过程中已如实告知且在租金支付方式上进行让步，判决不予支持。
唯辩提醒
房屋租赁合同纠纷案件逐年增多，合同履行中，当事人应严格恪守约定，不得擅自违约。即便因客观原因需提前解约，也应依法通过诉讼或仲裁途径解决，单方通知无法产生解除效力。违约方虽可主张解除合同，但仍须承担相应违约责任，包括赔偿守约方实际损失。此外，合同签订时应充分披露信息、协商条款，避免后续争议。本案中李某因如实告知并作出让步而获得法院支持，说明诚信履约与证据留存的重要性。建议当事人重视合同条款设计及履行过程的证据固定，以降低法律风险。
